答 : 公寓分为经营性公寓和公益性公寓。 经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种:公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。 公寓与住宅的区别,主要体现在以下几个方面: 一:规划管理:经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地,建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台,规划间距按公建标准执行,物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。 二:土地属性及年限:居住型公寓的用地类别归属为住宅用地,使用年限70年(有的地方50年);混合型公寓的用地类别归属为综合用地使用年限50年;酒店型公寓的用地类别归属为商业用地,使用年限40年。 三:设计及验收:经营性公寓按照公建设计标准执行,工程竣工验收执行非住宅技术规范,居住型公寓的空调室外机不得外露,混合型公寓须设置户式空调,酒店型公寓须设置**空调。 四:使用:居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理,水电费同普通住宅一样按民用计算;混合型公寓、酒店型公寓的房地产权属登记参照住宅的有关规定办理,水电费按商用计算。 总之,居住型公寓在土地性质和使用权属商跟普通住宅没有明显的区分,只是市场引入的一个概念而已,但是由于其使用功能上的特点(一般单位面积较小,人群显得相对密集,对防火和疏散有一定要求)有的地方性法规要求在设计及验收上参照公建设计和验收标准执行。 四、另外很重要的一点是,普通住宅一般产权为70年,而公寓一般为40年产权。
2014-03-20 15:45
答 : 买卖双方签订《房屋买卖合同》,在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款,并约定首付款及贷款的比例,在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证,有时卖方会要求买方缴纳一定的定金; 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式如万元作为首付款其余资金申请贷款等),并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》,用以明确交易资金代收代付的委托关系; 由于二手房的特殊性买方需要先找评估公司对所购房产进行评估,银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据,需注意的是有些银行会只接受指定评估公司的评估报告,而有些银行则没有要求因此购房者,在评估前要先咨询贷款银行; 为了保证贷款的安全性,一般银行会要求买方提供担保担保人可以是有经济能力的个人,也可以是专业的担保公司,需注意的是目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款,因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取; 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款,并取得交存首付款的证明,同时可向该银行申请二手房贷款,并提交全部贷款申请资料; 银行审核通过后,买方与银行签订借款合同,银行通知卖方贷款可付; 买卖双方带房产证原件及复印件、买卖契约及复印件、买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续,并带旧土地证到土地局办理换证手续; 买方带上房产证土地证过户收据经鉴证的买卖契约契税发票等材料到房产局办理房产的抵押手续; 银行收到抵押证明后,放款贷款发放完毕,买方人向房管部门领取新的房产证; 购房者按照规定的还款方式,按时归还借款在还清所有贷款后,购房者办理抵押登记注销手续。
2014-03-20 14:18