答 : 法律法规对商品房面积误差的处理办法作出明确规定,一种是按合同约定处理的方式;另外一种是双方未作约定时,按照《商品房销售管理办法》有关规定执行。《商品房销售管理办法》第二十条规定,合同未作约定的,按以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。产权登记面积小于合同约定面积时,如果买受人不退房,误差比在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人;超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
2012-03-27 15:50
答 : 我们首先看见的是: 第一阶段,此时全国房价走势是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底,政府将要充当房价下跌的救火队,哪个城市快要下跌,政府就会去救火,采取的方法就是限购,冷冻起来再说。全国房价走势的表现是不涨不跌,个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃,炒家开始割肉,但是,房价不会普跌,经济开始滞涨,通胀有所遏制,时间将会持续2012年4月。 第二阶段,政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚,试图恢复经济增长。但是,全国房价不降,通胀不可能得到遏制,生产成本和生活成本持续高涨,压制了全社会的购买力,长期下去将导致经济大萧条,迅速去除房价泡沫,有利刺激消费,拉动实体产业。他们知道,生产是有周期性的,工业产品很多周期要3到6个月,农产品要6到12个月,再拖下下去,将会严重影响新政府交接,所以,在2012年5月至10月这半年,房价走势2012年必定是个去泡沫的一年。这时会有一些便宜的资产投进市场,现金为王;同时,**开始启用,租金涨价的历史结束。 第三阶段,全国房价开始普跌,因为体量巨大,在一年拉平普跌超过20%根本不可能,但是,区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是,房价下跌会持续两三年。这时市场正式进入买点,全国房价走势在此阶段持续三年左右。95后婚龄到来之时,中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭,愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景,将成为房价泡沫**后的葬礼。
2012-03-27 15:48
答 : 应当仔细看一下合同,看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。一般来说,开发商在合同中都不会把装修质量(附件三内容)作为交房条件,所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。您要是起诉的话,就一定要将合同分析清楚,不要让开发商钻了空子,而无法实现自己的要求。法院在判决时主要依据合同约定。 另一种情况是,如果合同中约定了某项装修,但是开发商没有做,那就是另一回事了,这与以以次充好达不到标准是不同的,此时可以房屋没有达到合同约定为由起诉,开发商会因此承担延期交房的违约责任。
2012-03-27 15:45
答 : 选择空间更大。 买新房无论在房型、朝向、楼层等方面都有很大的选择空间,不像二手房受制于人。 新房设计较好,房型缺陷较少,功能更齐全。 开发商能够注重小区绿化、景观造型、物业管理及配套设施建设等。 先进的建材以及新颖的建筑设计。 部分开发商采用先进的建材(比如节能环保材料、高新科技建材)以及新颖的建筑设计。此外,还有可能大幅度让利,提供各种各样的优惠活动。 交易较为透明。 需要到网上签订购买合同,并到交易中心备案登记,整个流程较为规范,减少了弄虚作假的行为发生,保障了交易安全。
2012-03-27 15:43
答 : 提前还款可以节省利息,但是如果你可以利用这钱去做一些可以产生高效益的事情就不要还了. 工商银行:提前预约,没有还款次数要求,但是每次提前还款额度必须超过半年(6个月)的应还款额度。 农业银行:在首次还贷后满一年才能提前还款,如果12个月内还款,按照合同要支付违约金;在还款期限内客户只有两次还款机会,首次还贷后满一年(12个月)后一次,第二次时间客户自己确定,但必须把剩余房款一次性还完。 中国银行:客户可以根据自身资金安排提前还款,没有次数限定,但每次的还款额必须是1万元的整数倍。 建设银行:每次提前还款额应大于一年的总还款额,每年只有一次提前还款机会,贷款年限内累计**多5次。 招商银行:随借随还业务,可以实现当天还款,当天结息。客户可以设定将部分年度奖金固定用于还款,或者每季度末增加一次还款,甚至可以设置双周还、周周还、天天还。这些还款没有任何约定和限制,只要有了钱就可以还。 交通银行:提前还款额度不得少于6个月的还款金额。 民生银行:自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。 北京银行:在借款期内、贷款发放满一年以后,经银行同意,方可书面申请提前归还部分或全部贷款。 主要是看你贷款的银行了,各银行情况不同:有的有违约金有的没有,有的不限制金额有的限制,有的不限制次数有的限制。
2012-03-27 15:41
答 : 需要关注以下几项基本问题: 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要 明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人,或公司章程上授权的主要负责人。 2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如以建筑面积计价还要标明使用率。 3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 5、违约责任的约定一定要对等,否则**终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括: (1). 签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房; (2). 购房者不按期付款; (3). 开发商不按期交房; (4). 面积变动超过约定幅度; (5). 房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位; (6). 产权过户手续不全或不能按期办理。 商品房保修的责任相关的文件: 《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》 《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人 提供 目的:房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件, 应该列明:工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等内容。
2012-03-27 15:38
答 : 签约前多去几次售楼处 很多人从付定金到签约之前的一段时间里,就很少去售楼处,等到售楼处通知催促签约时,可能连自己买的房子还不太了解,有些事项没有搞清楚是不能签约的。在签合同之前,要多去几次售楼处,了解项目的情况,连项目已有的或应有些什么都不尽了解,如何签补充条款呢? 把售楼人承诺都记下来 售楼人员介绍项目时,是你问到什么就答什么,他想到什么就介绍什么,不像合同内容那样有固定的形式,在签合同时,你是按照合同一条条地讨论,有很多东西没有写在里面,自己可能会一时想不起来,签完合同回家再想起来,售楼人员曾答应过送地下储藏室或送其他什么的,这时想起来已经晚了,所以平时谈话时,售楼人员的每一点承诺都要记录下来,能写进合同里的尽量要求写进合同里去。 要不厌其烦地请教律师 在签约时,一般会先见一下律师(一般开发商会请一个律师到售楼处帮助签合同),要清楚律师是开发商请的,但律师费是购房人出的,所以律师有责任帮助购房人搞清各种法律细节,有责任维护购房人的利益。然而律师只有在签了合同后才能取得律师费,所以律师也是希望顺利签约,他们不会主动帮助你质疑开发商的。所以,这时你自己要不厌其烦地请教律师才是**重要的。 回家逐条推敲合同条文 很多人被通知签约前,还没有见过合同是什么样的,签约时拿到四份待签字的合同,读着极其专业的法律术语,简直不知所云,这对签约显然不利。不如提前要一份合同复印件,回家和家人一起平心静气地一条条研究,把可能的疑问和想补充的地方记在旁边。 注意开发商的补充条款 有些楼盘的开发商在购房合同补充条款的地方,先填写了自己的一些补充条款。这些条件往往是只对开发商有利。比如补充了这样的约定:该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权、小区和楼宇命名权归出卖人,这显然对购房人不利,这就意味着购房人虽然买了房屋,开发商还可以在它的外墙上有所作为。 开发商的补充条款只表明了开发商的态度,购买人如不接受可以不签合同,也可以就这些条款增加自己的限制条件。比如,外墙使用权应有一个约定等。
2012-03-27 15:33
答 : 选房--定房(签署居间协议支付定金)--签署上海房地产买卖合同并支付首付款--查限购(审税)同时办理贷款--产权交易,交税--出新产证--银行放贷--交房(煤气,物业,有线电视,电同时上家户口迁出)支付尾款。
2012-03-27 15:27
答 : 屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做毛坯房,虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收,但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前,需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准,交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收:1、全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。3、各种管道还应进行通水、试压、通气试验和暖气热工调试等验收工作。4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的,应做到不抹灰、用腻子找平,达到板缝密实、无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划,在验收时应进行两次蓄水试验,做到无渗漏。7、地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。8、各种房间水泥地面基层标高,应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
2012-03-27 15:23
答 : 一般来说,当从如下角度去量度: 一、选择适合自己的方位 风水选房首要的是选择适合自己的购房方位。按照风水命理原则,每个人都有一个有利的五行,也有所忌讳的五行,有人喜木,有人喜金;按照五行与方位的搭配关系,也就有了每人不同的喜忌方位。 方位的选择可从两个角度去进行。第一,选择所在城市的所喜方位,如喜木,则宜选则城市的东方,喜金,则宜选择城市的西方;第二,以现住所为基准,喜木,则宜往东方,喜金,则宜往西方。 二、按照三元九运学说的当旺之方 东南西北四面八方在各个时期的兴旺程度是不同的。往当旺之方借助元运的旺气会更多,当然更有利于自己的发展。 但关于此点不可太过分,因东南西北在每段时间都是会发展的,特别在发展中的国度里。只是发展的速度略有不同而已。 三、由园区的外环境、地气决定的园区所在位置的风水状况 这里涉及到了城市区域风水的问题。一座城市是存在区域风水旺衰之说的,每座城市都存在所谓的富人区,特别是发展中的城市,都有一个先富起来的地区,考察一下这些地区不难发现,除了这些地区的经济、文化、政治等因素外,都有风水吉祥这一重要因素。在整体吉祥的大环境中,一般不会有太大的相背现象出现。 四、从园区规划的风水状况来选择 园区规划是增强园区风水旺度的重要一环。园区的好风水可以带动整个园区楼座各单元房的风水状况。一座园区的水系、树木、风水小品等对园区中的每一户都会产生吉祥作用。 五、所在楼的建筑风水状况 如果园区的风水摆布得很好,要砂得砂,要水得水;喜山见山,喜水见水,则会给整个园区带来吉祥。但是,具体的楼座如果摆布不当,比如上山下水或坐于空向等,则会使因园区的吉祥而带来的楼座的吉祥大打折扣,严重的甚至会致凶。 六、具体所在单元房的建筑风水状况 每一个单元房的风水主要表现在内部结构上,主卧、厨房、卫生间等等布局是否符合风水要求,单元房是否受外部环境中形煞的冲击等,都是决定单元房风水吉凶的重要方面。
2012-03-27 15:15
答 : 应仔细研究房型图。它将直接决定你购买的房屋情况。一般在房屋销售中,售楼部会提供户型平面图和房型模型。这两种方式都比较抽象,**大的用处是让您了解到房屋内部各个空间的分布和之间的关系。 由于户型图是墨线图、很少标示比例尺及距离,因此很多销售平面图都有将家具的尺寸缩小的问题,使室内空间看起来更宽敞,如将床、桌子、柜子的尺寸变小,而购房人在完工交房后,才发现摆了床后,室内空间就所剩无几了。因此,购房人对自己不懂的事项应一一详细了解,若自己看不懂户型图应请专业人士代看、解释,切不可因不好意思、担心显出自己无知而忽略户型图。 在看图时,还需注意以下几项: 方位:目前户型平面图上未标明南、北向,购房人可向现场销售人员询问。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏凉,方位**佳;东、西向房屋易东、西晒,使用空调也较耗电,北向房屋则较阴冷。而室内空间如阳台,因需晒衣,也适合朝南。 采光及通风:房屋的采光面越多越好。 格局与空间合理性:室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房),管道越靠边越好。厨房的空间是否可容纳双排柜,以及是否预留冰箱、排油烟机的空间,都可能影响日后使用的便利性。 活动空间:可以试想在房子中活动的情形,体会动线是否流畅,另外走道也不要有太多转折,以免浪费使用面积,厕所门不应正对走廊或餐厅、卧房、厨房.
2012-03-27 15:12
答 : 在当前持续加息的背景下、一次性付款的好处是减少利息支出,选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣,但购房者必须以足够的资金做后盾,这种方式操作比较简单,就武汉市目前一次性付款的折扣上来看,一次性付款一般可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠。 另外,对于购买期房的人来说,一次性付款还有可能加大你的购房风险,如果开发商没有按期交房,甚至工程烂尾(工程因资金不足等原因无法完成交付使用,前几年出现的烂尾楼不在少数),那么你就有可能损失更多的利息,甚至全部打了水漂。 因此,一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好且是现房的情况下。即使是在这种情况下,也建议您**好付全款的90%,以备不测。
2012-03-27 15:08
答 : 一般住宅的产权都是70年的,商业的有40年,50年等。
2012-03-26 15:02