投资商铺不可忽视产权问题

答 : 投资者在购买商铺的时候，需要对商铺做全面的调研，包括商圈的调查、商铺投资价值的分析判断、开发商的背景调查等很多方面，其中对商铺的产权状况做调查是必不可少的一个环节。要完整地掌握一个商铺的产权状况，就需要投资者具备一些与产权相关的知识，了解相关的政策法规。确认权利人对商铺的产权关系的过程，法律上就叫确权。 所谓商铺的产权，是指权利人对商铺的土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如典权、抵押权等。我国实行土地公有制，城市的土地都是属于国家所有，国家通过招拍挂的方式将国有土地使用权出让给开发商，由开发商在取得土地使用权的土地上进行商业开发，开发商获得的只是土地使用权，而不是土地的所有权，所以投资者从开发商那里购买的商铺，其产权由土地使用权和房屋所有权两部分构成。按照目前天津实行的《天津市房屋权属登记条例》的规定，房屋登记过程中土地和房管部门合署办公，投资者拿到的房产证都是两证合一的，既一个房产证中包括《房屋所有权证书》和《国有土地使用权证书》两个证书。 投资者购买商铺后获得的产权，是从开发商手中取得的，在商铺盖好完成验收之后，开发商要对它开发的所有的商铺进行初始产权登记，投资者与开发商签订《商品房买卖合同》之后获得的产权，从法律上是通过房屋产权的转移登记取得的。做为投资者，要想顺利的拿到商铺的产权证，必须关注开发商在开发过程中是否按照各项法律法规的要求进行开发，是否在开发过程中存在违规现象。如果开发商在开发过程中有严重的违规现象，开发商是无法获得商铺的初始产权的，做为投资者从这样的开发商手中买到的商铺自然就无法顺利办下产权证。开发商在开发过程中不遵守国家的政策法规，违规进行房地产开发的现象是非常普遍的，在 2005年9月1日《天津市房屋权属登记条例》生效之前，天津市由于开发商违规操作导致老百姓购买的房屋无法取得产权证的在存量商品房中的比例高达30％，本人在过去几年中在为商铺业主服务过程中这种业主拿不到产权证的现象是屡见不鲜的，其结果会影响业主对商铺的权利的正常行使，也影响承租者的工商登记和正常经营，所以做为商铺投资者对此绝不能掉以轻心。 看开发商在开发过程中是否有违规操作，关键看开发商在销售商铺的时候是否具备“五证”，所谓“五证”是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《施工许可证》《房屋销售（预售）许可证》，这当中投资者重点应该关注《国有土地使用权证书》和《房屋销售（预售）许可证》这两个关键证书。

2012-06-15 14:18

降低商铺投资风险的三大策略

答 : 1、压低价格： 在投资商铺的过程中，购买价格是最大一项的支出，而这个价格决定了你的投资成本，所以尽量压低购买商铺的价格是降低投资风险的第一步。建议大家在选购商铺时不要轻易出手，而是应该多走走多看看，从各个方面分析自己心仪商铺的投资价值。经济实力较强的投资者应该把眼光放得长远一些，不要只盯着成熟地段不放，只有在一些眼下不很成熟但未来发展潜力很大的地方才能买到物美价廉的好商铺；而对于实力稍弱的投资者来讲，淘个经济实惠的二手商铺也是个不错的选择。 2、定位准确： 永远应该记住的一句话——租客盈利了你的投资才能有回报。在投资商铺的初期就要有一个准确的市场定位——怎么租？租给谁？周边的消费水平怎么样？周围的商铺的租金是多少？按照这个租金价格你的预期租客能盈利吗？只有多站在租客的角度想问题才是确保投资成功的重要基础。 3、化整为零： 这个化整为零的意思是大面积商铺可以分割出租、或用同一笔资金分别购买几处中、小面积的商铺进行投资。这样做最大的好处是不会因为一个租客的亏损而导致整个投资的失败，从而降低了商铺投资的风险。缺点当然也有——分别与不同的租客签署协议，收租金也比较麻烦。但是为了资金安全，累就累点吧……

2012-06-15 14:16

投资商铺的一些优势在哪？

答 : 商铺投资的优势

2012-06-15 14:49

商铺租赁合同范本

答 : 出租方(以下称甲方)： 承租方(以下称乙方)： 甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下： 房屋坐落地址 甲方出租的商铺坐落地址： 号，建筑面积 平方米。 租赁期限 租期_____年,自_____年 月 日起至______年 月 日止。 承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋： 1. 承租人擅自将房屋转租、转让或转借的； 2. 承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的； 3. 承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金 元。 合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。 租金和租金交纳期限 1 .每年租金为为人民币 万 仟元整（￥ 元）。 2. 从第二年起，租金每年比上一年度增加 元（即第二年为 元，第三年为 元，第四年为 元，………）。 3.（或）为减轻乙方负担，经双方协商，甲方同意乙方租金分 期付款，付款期限及金额约定如下： 第一期：租金为 元，付款时间为______年 月 日。 第二期：租金为 元，付款时间为______年 月 日。 第三期：租金为 元，付款时间为______年 月 日。 第四期：租金为 元，付款时间为______年 月 日。 第五期：租金为 元，付款时间为______年 月 日。 第六期：租金为 元，付款时间为______年 月 日。 ……… （或3.乙方每 (____月____年)缴纳一次租金，乙方以现金形式支付租金。） 4. 乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。 租赁期间房屋修缮 出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。 各项费用的缴纳 1. 物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳； 2. 水电费：由乙方自行缴纳；(水表表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满)。 4. 维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。 5. 使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。 出租方与承租方的变更： 1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。 违约金和违约责任 1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金_________ 元。 2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金 _________元。 3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金_________ 元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。 免责条件 若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。 争议的解决方式 本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。 本合同如有未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。 本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金_________元。 本合同共_________页，1式2份，甲、乙双方各执1份，均有同等法律效力。 出租方 (盖章) ____________________ 承租方 (盖章) __________________ 法定代表人（签字） ____________________ 法定代表人 （签字） ____________________ 联系电话 ____________________ 联系电话 ____________________ 联系地址 ____________________ 联系地址 ____________________ 身份证号 ____________________ 身份证号 ____________________ ＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿ 月 ＿＿＿＿＿＿日

2012-06-15 13:04

小商铺交房标准的一些常识

答 : 一、餐饮商铺门：入户门为无框玻璃地弹门窗：断桥隔热型材，中空热反射镀膜玻璃，大部分店面未设外窗楼地面：混凝土结构面墙柱面：外墙为240烧结多孔砖；内墙为200厚砼加气块，墙面找平、粉刷，C30、C35钢筋砼柱，原结构面。楼地面：混凝土结构面顶棚：混凝土顶棚供电：户内内设置分配电箱空调：冷热空调供水、排水：餐饮商铺设置供水、排水点燃气：餐饮商铺设置排烟：餐饮商铺设置二、小店铺门：入户门为无框玻璃地弹门窗，6+9A+6中空玻璃，门钢化玻璃；窗：大部分店面未设外窗楼地面：混凝土结构面墙柱面：外墙为240烧结气孔砖，内墙为200厚砼加气块，粉刷找平，C30、C35钢筋砼柱，原结构面。顶棚：混凝土顶棚供电：户内内设置分配电箱空调：设计中一层沿街商铺无"我们单位"空调，其它配"我们单位"空调；供水、排水：设置供水、排水点（有卫生间店铺）

2012-06-15 13:26

经纪人十一休息么？

答 :  假期一般休息的时间少，这段时间市场应该火爆些，经纪人都忙不过来了的

2011-09-30 16:02

经纪人平时几点上班

答 : <p>早上9点，晚上正常是6点，但一般都晚9点多离店，还有更晚的，一般勤奋上进的经纪人都10点多的</p>

2011-09-30 16:04

选择房产中介，要注意什么？

答 : <p>首先做房产中介很累，顶风冒雨的也得出去跑，能吃辛苦，勤奋。在一个也很关键心里素质一定要好，坚韧，有耐心，能吃苦很必要</p>

2011-09-30 16:07

作为中介经纪人如何摆脱困境？？？

答 : <p>向业绩好的经纪人多学习，要上进，把别人的优点都学来，为自己增值</p>

2011-09-30 16:09

物业费是否退还？

答 : &nbsp;这个肯定要退还多余的部分的，你和房东好好沟通下，应该会给你的

2011-09-30 16:15

为什么天天看房不签单

答 : &nbsp;<p>&nbsp;</p><p>时候未到，想找到客户自己满意的房子是不可能的，你要引导客户，突出房子的优点，对客户进行洗脑告诉他，你帮他找的房子是最好的，最适合他，多跟好的同事学习。</p>

2011-09-30 16:18

如何避免二手房纠纷？

答 : <p>在正式签订二手房合同时，买房人有四个方面要注意：第一，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人身份证上的姓名是否一致，看产权证上是否有共有人，如有共有人，需要该共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有，最好也需要另一方出具证明，以避免纠纷。 第二，买方除了要严格按照房产局的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容，主要包括房屋的物业更名、户籍的迁移问题。买方可以留一定的房款作为“保证金”，等卖方将物业更名、户籍迁出之后再将房款全部交齐。 第三，是要特别注意按揭无法如约办下来的情况，买房人可以在合同中事先说明，设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭，双方可以协调解决。 第四，对于期房买卖问题，买房人最好在买房之前到房产局相关部门去核实一下房子是否已经预告登记。通过法定程序来进行，不要为了省事而导致本可以避免的纠纷。 (文/肖岚)</p>

2011-09-30 16:23

最新二手房过户有哪些税费？

答 : &nbsp;最新税费的种类有以下几种，营业税、个税、契税、印花税、综合地价款、土地出让金。具体的的看你要购买的房子是什么产权的。才能有具体数据。

2011-10-11 14:28

关于看房团的蹭礼品的老太太军团，你们有没有遇到过？

答 : 上次看房团就遇到一批极品看房老太太团，看房不是目的啊，主要是蹭伞，每人拿了四五把，我们的抱枕礼品还被窃走了呢，更要命的是，这群职业+极品=专业蹭礼品的老太太团还想蹭午饭+晚饭=我晕啊，极品都无语....

2011-10-18 16:10

商铺购买时需要注意哪些方面的事项？越仔细越好，求解-

答 : 当您决定购买一处商铺的时候，需要注意一下商铺购买问题： 一、商铺购买前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等。因为，根据《担保法》的规定，担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以就拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若购买了被设定抵押权的房产，购房者的权益就得不到保障；而《城市房地产管理法》规定，受司法限制的房地产不得转让。 二、在签合同时，购房者应向房产商确认所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明，防止开发商“偷梁换柱”，以住宅房冒充商用房，必要时可去房屋所在区的房地产交易中心查询房屋用途。 三、购房者进行商铺购买时，相当一部分人看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，如果商铺尚未竣工，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。所以上述承诺只能适用已竣工的商品房，而且房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺得到兑现的可能性有多大。 四、商用房有内、外销区别。购房者在商铺购买之前，应先问清房屋具体是内销，还是外销，以免签了合同却办不出房产证。

2012-06-15 09:58

求问二手房的首付比例和家庭组合贷款的问题

3条回答2013-03-08

投资商铺不可忽视产权问题

1条回答2012-06-15

通货膨胀下，投资商铺还是投资住宅？

15条回答2012-06-15

成功人士总结出来的商铺投资之道，不得不看

5条回答2012-06-15

限购政策下，是买商铺还是买住宅？

7条回答2012-06-15

签了商铺转让合同 交了定金 但对方不给尾款怎么办？

3条回答2012-06-15

商铺转让的程序是怎样的？

6条回答2012-06-15

商铺转让合同范本

10条回答2012-06-15

酒店式公寓的投资之道

4条回答2012-06-15

商户租赁商铺经营的过程中会遇到哪些情况？

2条回答2012-06-15

商铺投资时如何控制其投资风险？

11条回答2012-06-15

商铺风水学！投资商铺的常识

1条回答2012-06-15

二手房的价格为啥居高不下？

2条回答2012-05-07

杭州目前新开的新盘有哪些，最便宜的价格是多少？

0条回答2012-05-07

听说杭州首套房的房贷利率开始8.5了，是真的吗？

3条回答2012-05-07

【毕业季】来搜房网租房，冷风扇抱回家，这个夏天不再热~~~

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男子杀妻后想看心脏颜色割其肚子 逃亡18年落网

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杭州首座地铁商铺凤起商业街 味儿还不够浓

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